Legalitas Tanah Kavling SHM vs SHGB, Mana yang Lebih Baik?

Saat hendak membeli tanah kavling, salah satu hal paling penting yang wajib diperhatikan adalah status legalitas tanah. Di Indonesia, status hukum tanah biasanya dibedakan menjadi dua jenis yang paling umum, yaitu Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Kedua jenis sertifikat ini sama-sama sah dan diakui secara hukum oleh negara, namun memiliki perbedaan yang cukup signifikan dari sisi hak kepemilikan, jangka waktu, serta manfaat investasinya. Jika Anda sedang mencari tanah kavling untuk dibangun rumah atau dijadikan aset investasi, memahami perbedaan keduanya sangat penting agar tidak salah pilih.

Yuk, simak penjelasan lengkapnya berikut ini!

1. Mengenal Apa Itu SHM dan SHGB

a. Sertifikat Hak Milik (SHM)

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah jenis kepemilikan tanah yang paling kuat dan lengkap di Indonesia. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut tanpa batas waktu.

Dengan SHM, Anda diakui sebagai pemilik sah tanah secara mutlak, termasuk hak untuk menjual, menghibahkan, mewariskan, atau menjadikan tanah sebagai agunan. SHM juga berlaku tanpa batas waktu, selama tanah tersebut tidak diserahkan atau dialihkan kepada pihak lain.

Namun, perlu diingat bahwa SHM hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI). Badan hukum seperti perusahaan atau lembaga tidak bisa memiliki tanah dengan status SHM.

b. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)

Sementara itu, SHGB atau Sertifikat Hak Guna Bangunan memberikan hak kepada seseorang atau badan hukum untuk membangun dan memanfaatkan tanah tersebut dalam jangka waktu tertentu. Umumnya, masa berlaku SHGB adalah 30 tahun, dan bisa diperpanjang hingga maksimal 80 tahun (30 tahun pertama + 20 tahun perpanjangan + 30 tahun pembaruan).

Namun, penting diketahui bahwa pada dasarnya tanah dengan SHGB bukan milik pribadi, melainkan tanah milik negara atau pihak lain yang memberikan hak guna bangunan tersebut. Setelah masa berlaku habis, pemegang SHGB harus mengajukan perpanjangan agar hak atas tanah tetap sah secara hukum.

SHGB bisa dimiliki oleh perorangan maupun badan hukum, baik WNI maupun perusahaan berbadan hukum Indonesia.

2. Perbedaan Utama SHM vs SHGB

Legalitas Tanah Kavling SHM vs SHGB, Mana yang Lebih Baik?

Agar lebih mudah memahami, berikut tabel perbandingan singkat antara SHM dan SHGB:

Dari tabel di atas, terlihat jelas bahwa SHM memiliki keunggulan lebih kuat dari sisi kepemilikan dan jangka waktu, sementara SHGB lebih fleksibel dan sering digunakan untuk properti komersial seperti apartemen, ruko, dan kawasan bisnis.

3. Kelebihan Tanah Kavling dengan SHM

Legalitas Tanah Kavling SHM vs SHGB, Mana yang Lebih Baik?

Jika Anda sedang mencari tanah kavling untuk dijadikan rumah pribadi atau investasi jangka panjang, maka tanah dengan legalitas SHM adalah pilihan terbaik. Berikut beberapa keunggulannya:

a. Kepemilikan Sepenuhnya

Dengan SHM, Anda menjadi pemilik mutlak atas tanah tersebut. Tidak ada batas waktu dan tidak perlu perpanjangan. Artinya, tanah tersebut bisa diwariskan kepada anak cucu tanpa khawatir kehilangan hak.

b. Nilai Investasi Lebih Stabil

Tanah dengan SHM memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibanding tanah SHGB. Investor lebih percaya membeli tanah SHM karena statusnya lebih aman dan tidak perlu mengurus perpanjangan.

c. Proses Jual Beli Lebih Mudah

Bank, notaris, maupun calon pembeli biasanya lebih menyukai tanah SHM karena kekuatan hukumnya paling tinggi. Proses transaksi pun lebih cepat karena dokumen lebih jelas dan tidak banyak syarat tambahan.

d. Aman dari Risiko Sengketa

Dengan sertifikat SHM yang sah dan terdaftar di BPN (Badan Pertanahan Nasional), risiko sengketa atau klaim dari pihak lain sangat kecil.

4. Kelebihan Tanah Kavling dengan SHGB

Legalitas Tanah Kavling SHM vs SHGB, Mana yang Lebih Baik?

Meski tidak sekuat SHM, tanah kavling dengan status SHGB juga memiliki keunggulan tersendiri — terutama bagi pelaku bisnis dan developer properti.

a. Bisa Dimiliki Badan Hukum

Berbeda dari SHM, SHGB bisa dimiliki oleh badan hukum seperti perusahaan. Inilah sebabnya banyak developer menggunakan status SHGB untuk membangun proyek perumahan, apartemen, atau kompleks bisnis.

b. Biaya Awal Lebih Terjangkau

Tanah dengan SHGB umumnya dijual dengan harga yang lebih murah dibanding tanah SHM. Ini bisa menjadi peluang bagus bagi investor pemula dengan modal terbatas.

c. Cocok untuk Proyek Jangka Menengah

Jika Anda ingin membangun rumah untuk disewakan atau proyek properti dengan jangka waktu menengah (10–30 tahun), SHGB bisa menjadi pilihan rasional. Selama masa berlaku masih panjang, tanah tetap bisa dimanfaatkan secara maksimal.

d. Bisa Diperpanjang

SHGB bisa diperpanjang hingga maksimal 80 tahun. Selama Anda mengikuti prosedur hukum dan administrasi dengan benar, hak guna bangunan bisa tetap aman dalam jangka panjang.

5. Risiko yang Perlu Diperhatikan

Baik SHM maupun SHGB memiliki risiko masing-masing jika tidak dikelola dengan baik.

• Untuk SHM: Pastikan keabsahan sertifikatnya dengan mengecek langsung ke kantor BPN. Banyak kasus tanah ganda atau tumpang tindih karena kelalaian administrasi.

• Untuk SHGB: Perhatikan masa berlaku sertifikat. Jangan sampai masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, karena hak atas tanah bisa berakhir dan dikembalikan ke negara.

Selain itu, penting juga memastikan tanah tidak berada dalam zona hijau atau area larangan pembangunan, terutama untuk investasi properti jangka panjang.

6. Mana yang Lebih Baik untuk Investasi?

Jawabannya tergantung tujuan Anda membeli tanah:

• Jika Anda ingin memiliki tanah untuk rumah pribadi atau warisan keluarga, pilih SHM. Statusnya paling kuat, aman, dan nilainya terus naik.

• Jika Anda ingin membangun properti komersial atau proyek bisnis (misalnya perumahan, ruko, atau apartemen), SHGB bisa menjadi pilihan realistis karena fleksibel dan bisa dimiliki badan hukum.

Namun, dalam konteks tanah kavling siap bangun untuk perorangan, SHM jelas lebih unggul. Banyak pembeli kini lebih selektif dan hanya mencari kavling dengan status SHM karena pertimbangan keamanan hukum.

7. Tips Mengecek Legalitas Tanah Sebelum Membeli

Sebelum memutuskan membeli tanah kavling, pastikan Anda melakukan langkah-langkah berikut:

1. Cek sertifikat ke BPN (Badan Pertanahan Nasional).
   Pastikan nama pemilik sesuai dengan penjual dan tidak sedang dijaminkan.

2. Lihat peta bidang tanah.
   Pastikan lokasi sesuai dengan kondisi di lapangan.

3. Periksa status zonasi.
   Jangan sampai tanah berada di area hijau atau kawasan rawan bencana.

4. Gunakan jasa notaris atau PPAT.
   Semua transaksi tanah sebaiknya melalui akta jual beli resmi agar sah di mata hukum.

Dengan melakukan langkah-langkah ini, Anda bisa terhindar dari masalah legalitas di kemudian hari.

Kesimpulan

Legalitas Tanah Kavling SHM vs SHGB, Mana yang Lebih Baik?

Baik SHM (Sertifikat Hak Milik) maupun SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan) sama-sama legal dan diakui pemerintah. Namun, dari sisi keamanan hukum dan nilai investasi, SHM jelas lebih unggul karena memberikan hak kepemilikan penuh dan tanpa batas waktu.

Sementara itu, SHGB tetap relevan untuk proyek bisnis atau investasi jangka menengah, selama pemiliknya disiplin memperpanjang hak guna bangunan sesuai ketentuan.

Jadi, sebelum membeli tanah kavling, pastikan Anda memahami status sertifikatnya. Jangan tergiur harga murah tanpa tahu legalitasnya. Karena dalam dunia properti, sertifikat yang sah dan kuat adalah jaminan nilai aset Anda di masa depan.

Demikian ulasan artikel singkat Legalitas Tanah Kavling SHM vs SHGB, Mana yang Lebih Baik?

Untuk list produk perumahan atau tanah kavling terbaik yang kami rekomendasikan, bisa klik website www.pesonarealty.com